Agenzia Entrate
Amministrazione e gestione di beni immobili per conto terzi 70.32.0

1. PREMESSA
1.1 Modalità di esercizio della professione
La presente metodologia riguarda l'attività di amministrazione di beni immobili per conto terzi, effettuata in via continuativa e professionale, restando escluse, pertanto, quelle attività prestate occasionalmente da soggetti, in generale anch'essi condómini, che, godendo di margini di tempo libero, sono investiti dell'amministrazione del condominio di cui fanno parte.
Per i predetti soggetti si potrà configurare la produzione di un reddito di collaborazione coordinata e continuativa, di cui all'art. 49, comma 2, lett. a) del D.P.R. n. 917/86 (che prevede l'iscrizione alla gestione separata) e pertanto, in forza del richiamo di cui all'art.5 del D.P.R. n. 633/72 e successive modificazioni, l'attività risulterà esclusa dal campo I.V.A. per carenza del presupposto soggettivo (vedi circolare n. 77 del 24 dicembre 1992).
Nell'ipotesi in cui il soggetto compia in maniera sistematica e abituale prestazioni relative all'amministrazione di più condomini, indipendentemente dall'esercizio di altre attività economiche, tali prestazioni concretizzeranno l'esercizio di attività professionale, con l'insorgenza dei conseguenti obblighi tributari (apertura di partita I.V.A., tenuta delle scritture contabili, ecc.).
L'attività in esame, per l'esercizio della quale non sussiste ancora l'obbligo di iscrizione ad un albo o elenco, può essere svolta in forma singola o associata (associazione tra professionisti, società di persone o di capitali, collegate solitamente con un'attività immobiliare di gestione), raramente in forma societaria. Per quanto riguarda la definizione esatta del momento impositivo del compenso derivante dalla prestazione dell'amministratore, le regole fiscali sono le seguenti:

• ai fini I.V.A. la prestazione si considera eseguita al momento del pagamento totale o parziale del corrispettivo;

• ai fini delle imposte dirette, se l'attività è svolta come professionista o come collaboratore coordinato e continuativo, segue il principio della cassa, mentre se è svolta come impresa, i corrispettivi si considerano in ogni caso conseguiti al momento di ultimazione della prestazione.

In presenza di uno studio professionale integrato o interdisciplinare (ad esempio, l'attività di amministratore di condomini affiancata a quella di ragioniere o dottore commercialista) va ricordato che anche i compensi percepiti per la gestione di un solo condominio da parte di chi eserciti abitualmente altra attività professionale, concorrono, ai fini delle imposte dirette, alla formazione del reddito di lavoro autonomo, e, ai sensi dell'art. 5, comma 2, del D.P.R. n. 633/72, sono imponibili ai fini dell'I.V.A.

1.2 Obblighi fiscali
Si premette che gli obblighi fiscali facenti nominalmente capo al condominio, vengono traslati in capo all'amministratore che ne è il rappresentante legale. Ai fini I.V.A., il condominio, non figura tra i soggetti passivi d'imposta e solo di recente (1 gennaio 1998) è stato annoverato tra i sostituti (legge n. 449/1997). Di conseguenza anche il condomìnio deve operare la ritenuta d'acconto, versarla nei termini e rilasciare ai percipienti la relativa certificazione per i seguenti pagamenti:

• redditi di lavoro dipendente;

• redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente;

• redditi di lavoro autonomo;

• redditi percepiti dagli stessi amministratori di condominio.

Parimenti il condominio sarà obbligato a presentare il mod. 770 se nell'anno precedente sono stati corrisposti redditi soggetti a ritenute alla fonte a più di 20 sostituiti. Qualora invece il condominio abbia corrisposto emolumenti soggetti a ritenute alla fonte a meno di 20 sostituiti, l'amministratore non è tenuto alla presentazione del mod. 770 e potrà fare tali comunicazioni con il modello UNICO. Con la citata legge n. 449/1997 è stato anche statuito l'obbligo per l'amministratore di comunicare all'Anagrafe Tributaria l'elenco dei fornitori condominiali con il totale degli importi ad essi corrisposti per l'acquisto di beni e forniture di servizi.
Tale obbligo viene assolto dall'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno di riferimento mediante presentazione del modello SW. Tale modello fa parte degli allegati alla dichiarazione 770. Nel caso in cui il condominio non fosse obbligato alla presentazione di tale dichiarazione, l'allegato SW può essere incluso nell'UNICO oppure nel modello 730 dell'amministratore.
Il comma 11 dell'articolo 21 della legge n. 449/1997 prevede che gli Uffici delle Imposte, nell'esercitare i poteri previsti dall'articolo 32 del D.P.R. n. 600/1973, possano richiedere agli amministratori di condominio, dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale.

D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917
Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi.

Articolo 49
Redditi di lavoro autonomo.

1. Sono redditi di lavoro autonomo quelli che derivano dall'esercizio di arti e professioni. Per esercizio di arti e professioni si intende l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, di attività di lavoro autonomo diverse da quelle considerate nel capo VI, compreso l'esercizio in forma associata di cui alla lettera c) del comma 3 dell'articolo 5. 2. Sono inoltre redditi di lavoro autonomo:

a) i redditi derivanti dagli uffici di amministratore, sindaco o revisore di società, associazioni e altri enti con o senza personalità giuridica, dalla collaborazione a giornali, riviste, enciclopedie e simili, dalla partecipazione a collegi e commissioni e da altri rapporti di collaborazione coordinata e continuativa. Si considerano tali i rapporti aventi per oggetto la prestazione di attività, non rientranti nell'oggetto dell'arte o professione esercitata dal contribuente ai sensi del comma 1, che pur avendo contenuto intrinsecamente artistico o professionale sono svolte senza vincolo di subordinazione a favore di un determinato soggetto nel quadro di un rapporto unitario e continuativo senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita] ;

b) i redditi derivanti dalla utilizzazione economica, da parte dell'autore o inventore, di opere dell'ingegno, di brevetti industriali e di processi, formule o informazioni relativi ad esperienze acquisite in campo industriale, commerciale o scientifico, se non sono conseguiti nell'esercizio di imprese commerciali;

c) le partecipazioni agli utili di cui alla lettera f) del comma 1 dell'articolo 41 quando l'apporto è costituito esclusivamente dalla prestazione di lavoro;

d) le partecipazioni agli utili spettanti ai promotori e ai soci fondatori di società per azioni, in accomandita per azioni e a responsabilità limitata;

e) le indennità per la cessazione di rapporti di agenzia;

f) i redditi derivanti dall'attività di levata dei protesti esercitata dai segretari comunali ai sensi della legge 12 giugno 1973, n. 349 . 3.

Per i redditi derivanti dalle prestazioni sportive oggetto di contratto di lavoro autonomo, di cui alla legge 23 marzo 1981, n. 91, si applicano le disposizioni relative ai redditi indicati alla lettera a) del comma 2. Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (in Suppl. ordinario alla Gazz. Uff., 11 novembre, n. 292). - Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto.

Articolo 5
Esercizio di arti e professioni.

Per esercizio di arti e professioni si intende l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, di qualsiasi attività di lavoro autonomo da parte di persone fisiche ovvero da parte di società semplici o di associazioni senza personalità giuridica costituite tra persone fisiche per l'esercizio in forma associata delle attività stesse.
Non si considerano effettuate nell'esercizio di arti e professioni le prestazioni di servizi inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all'art. 49, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 597 , ''nonché le prestazioni di lavoro effettuate dagli associati nell'ambito dei contratti di associazione in partecipazione di cui all' articolo 49 , comma 2, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, rese da soggetti che non esercitano per professione abituale altre attività di lavoro autonomo.
Non si considerano altresì effettuate nell'esercizio di arti e professioni le prestazioni di servizi derivanti dall'attività di levata dei protesti esercitata dai segretari comunali ai sensi della L. 12 giugno 1973, n. 349, nonché le prestazioni di vigilanza e custodia rese da guardie giurate di cui al R.D.L. 26 settembre 1935, n. 1952 (1) (2) (3).

(1) Comma modificato dall'articolo 2 del D.L. del 30 dicembre 1993, n. 557, conv. in l. 26 febbraio 1994, n. 133 e, successivamente, dall'articolo 5 del D.L. del 24 dicembre 2002, n. 282.
(2) Vedi, anche, l'art. 3, d.l. 19 dicembre 1984, n. 853, conv. in l. 17 febbraio 1985, n. 17. (3) Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24.